Penipuan akuntansi besar-besaran di China Evergrande, yang pernah menjadi pengembang properti terbesar di negara itu, menambah penghinaan terhadap cedera. Sementara keserakahan pribadi dan kesalahan ketuanya Hui Ka-yan tentu saja menyebabkan penipuan, kisah tersebut menunjukkan masalah besar di pasar real estat China.
Menurut Komisi Pengaturan Sekuritas China, China Evergrande menggelembungkan penjualannya sebesar 564 miliar yuan (US $ 79 miliar) selama periode dua tahun dari 2019 hingga 2020, dan menghasilkan keuntungannya sebesar 92 miliar yuan. Ini adalah kasus fabrikasi keuangan terbesar yang diketahui dalam sejarah Tiongkok.
Regulator telah mengenakan denda pada kelompok dan Hui, serta melarang mantan ketua mengakses pasar modal seumur hidup. Hukuman administratif diharapkan hanya menjadi awal dari hukuman Hui. Karena ia telah ditempatkan di bawah penyelidikan tetapi belum dituntut, Hui diatur untuk menghadapi konsekuensi hukum di jalan.
Implikasi langsungnya adalah bahwa China Evergrande tidak memiliki uang yang pernah diklaimnya, yang telah diterjemahkan ke dalam biaya dan beban tambahan bagi pemangku kepentingan lain yang tersisa untuk membersihkan kekacauan. China Evergrande sudah menjadi lubang hitam, dan pengungkapan penipuan 564 miliar yuan baru saja membuat lebih sulit untuk menutupi lubang itu. Dalam arti yang lebih luas, kesalahan di China Evergrande dapat menyiratkan masalah struktural dengan sektor properti China. Perusahaan ini tidak mungkin menjadi satu-satunya yang telah memasak buku-bukunya, dan sudah menjadi rahasia umum bahwa aset properti “marked-to-market” seringkali dapat dijual dengan diskon besar terhadap nilai buku mereka – jika ada pembeli.
Pengembang, bersama dengan otoritas lokal yang mengendalikan pasokan tanah, seharusnya merupakan pemenang terbesar dari ledakan pasar properti China, tetapi kenyataannya adalah bahwa keduanya berhutang budi. Di satu sisi, pemerintah kota Cina telah menghabiskan pendapatan rejeki nomplok mereka dari penjualan tanah. Sementara pendapatan dari penjualan hak penggunaan 70 tahun untuk tanah seharusnya dimaksudkan untuk mendukung pembangunan lokal jangka panjang, kader sering bergegas untuk menghabiskan uang di bandara, kereta bawah tanah, museum, stadion dan taman.
Dengan cara yang sama, utang pengembang properti Cina juga menumpuk karena alasan struktural: mereka harus meminjam untuk mempertahankan operasi. Penipuan China Evergrande dapat ditelusuri ke pinjamannya yang berlebihan, yang tidak mungkin dipertahankan setelah otoritas China pusat memberlakukan “tiga garis merah” pada tahun 2019, yang menekan kredit untuk pengembang, sehingga sulit bagi pengembang yang berhutang seperti China Evergrande untuk bertahan hidup. Itu harus berbohong kepada kreditor untuk terus berjalan. Seandainya China Evergrande mengakui pada 2019 bahwa pendapatannya berkurang setengahnya dari 2018, itu bisa runtuh saat itu.
Di bawah rencana China untuk mengempiskan gelembung properti, Beijing telah memberikan prioritas untuk menyelesaikan proyek-proyek dalam konstruksi. Ketika protes atas flat yang tidak terkirim telah menjamur di seluruh China, pihak berwenang berada di bawah tekanan untuk memberikan flat yang “dibeli” kepada pembeli rumah. Setelah itu, pengembang properti diharapkan membayar pemasok dan kontraktor, sehingga kontraktor akan memiliki uang untuk membayar pekerja konstruksi untuk mengurangi tekanan sosial. Kreditor keuangan darat dan lepas pantai adalah yang terakhir dilayani.
Penipuan di China Evergrande telah memperkecil kemungkinannya untuk membayar kembali kreditor keuangannya, dan dampaknya tidak akan terbatas. Penanganan China Evergrande hanyalah bagian dari pule dalam menunjukkan bagaimana China mengelola perlambatan propertinya. Musik telah berhenti dan rumah berantakan, tetapi tidak ada pemangku kepentingan yang mau melangkah maju untuk membersihkan kekacauan. Beijing memiliki alasan bagus untuk tidak menyelamatkan pengembang swasta mana pun, sementara bank tentu akan lebih berhati-hati dalam meminjamkan uang kepada pengembang dan lebih selektif dalam menerima jaminan. Lebih buruk lagi, konsumen China menjadi enggan membeli properti bahkan ketika harga berada di jalur penurunan.
Ketika Hui dan China Evergrande menghadapi takdir mereka, perlu dicatat bahwa ada peluang lebih dari satu dekade yang lalu untuk menghindari kekacauan hari ini. Ketika agen short-selling Citron Research menyebut China Evergrande “pada dasarnya perusahaan bangkrut” pada musim panas 2012, pendapatan setahun penuh grup pada 2011 adalah 62 miliar yuan. China Evergrande memenangkan pertempuran saat itu, dan suara-suara kritis dibungkam, tetapi masalahnya semakin besar sampai tidak ada cara untuk menutupinya.
